Verdieping Regeerakkoord onderdeel Hypotheken

13-11-2017
Verdieping Regeerakkoord onderdeel Hypotheken

Het regeerakkoord ‘Vertrouwen in de toekomst‘ bevat ook een aantal beleidsvoornemens ten aanzien van hypothecaire kredieten. Deze beleidsvoornemens moeten nog in concrete besluiten worden uitgewerkt. In de presentatie ‘Verkenning gevolgen formatie-akkoord’ zijn in algemene zin de beleidsvoornemens op het gebied van hypotheken samengevat. In dit document geven wij een verdere verdieping van deze beleidsvoornemens op basis van de huidige stand van zaken.

Wijzigingen in de belastingtarieven in box 1, 2 en 3


Box 1

  • In 2019 worden de belastingschijven gewijzigd. Er ontstaan dan nog twee belastingschijven, een schijf met een (basis)tarief van 36,93% en een schijf met een (hoog) tarief van 49,5%.
  • Voor AOW-gerechtigden gelden drie schijven. Omdat deze groep geen AOW-premies betaalt, geldt over een deel in de eerste schijf een lager tarief. 
  • Het hoge tarief geldt voor belastingplichtigen met een belastbaar inkomen vanaf € 68.600,00. Deze grens blijft tijdens de nieuwe kabinetsperiode ongewijzigd.

Box 2

  • Het tarief op ‘inkomen uit aanmerkelijk belang’ wordt verhoogd naar 28,5%. Dit gebeurt in twee stappen: in 2020 wordt het tarief 27,3%, in 2021 vindt de verhoging naar 28,5% plaats. Een aanmerkelijk belanghouder is iemand die een belang van 5% of meer houdt in een vennootschap. Daarentegen wordt in 2021 het tarief van de vennootschapsbelasting verlaagd van nu 20% en 25% naar 16% en 21%.

Box 3

  • Het heffingsvrij vermogen wordt verhoogd naar € 30.000,00 per belastingplichtige. Voor fiscale partners samen € 60.000,00.
  • In 2018 zal rendementsklasse 1 (sparen) 0,36% bedragen, dit was in 2017 1,3%. Rendementsklasse 2 blijft in 2018 gelijk aan 2017: 5,38%.
  • Het huidige stelsel van forfaitaire rendementen zal, tijdens de nieuwe regeerperiode, worden aangepast naar een stelsel op basis van het werkelijk behaalde rendement.

Wijzigingen in de heffingskortingen


Algemene heffingskorting

  • Deze wordt verhoogd. De maximale algemene heffingskorting zal in 2021 zo’n € 350,00 hoger zijn.

Arbeidskorting

  • Er komt een derde opbouwpercentage voor de arbeidskorting en het maximum wordt € 365,00 hoger. De afbouw boven een bepaald arbeidsinkomen gaat versneld omhoog van 3,6% naar 6%.

Ouderenkorting

  • De ouderenkorting wordt verhoogd met € 160,00. De ouderenkorting krijgt een geleidelijke inkomensafhankelijke afbouw van 15%.

Overige belastingmaatregelen


Btw

Het verlaagde tarief van de omzetbelasting wordt verhoogd van 6% naar 9%. Hierdoor worden niet alleen boodschappen duurder, maar ook de kapper en de schoenmaker. Daarnaast valt schilderwerk bij woningen ouder dan 2 jaar momenteel onder het huidige tarief van 6%. Ook hiervoor gaat het hogere tarief van 9% gelden.

Zorgtoeslag

Het normpercentage voor meerpersoonshuishoudens wordt verlaagd met 0,45%.

Kindregelingen

  • De kinderbijslag en de kinderopvangtoeslag worden verhoogd
  • Het kindgebonden budget voor ouders met een laag inkomen wordt verhoogd

De woningmarkt


Loan to Value (LTV)

De Loan to Value (LTV) wordt in 2018 verlaagd van 101% naar 100% van de marktwaarde van de woning. Tijdens de regeerperiode van het nieuwe kabinet zal de LTV niet verder worden verlaagd. Hoewel De Nederlandsche Bank had aangedrongen op verdere verlaging van de LTV, laat de nieuwe regering het belang van starters prevaleren.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait wordt verlaagd van 0,75% naar 0,6% in 2020. In het Coalitieakkoord staat niets over de afbouw van het eigenwoningforfait voor woningen met een hogere WOZ-waarde dan € 1.060.000,00 en voor woningen die onder de uitzendingsregeling vallen.

Aftrek hypotheekrente

In de hoge inkomensschijf wordt het maximale percentage waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is, verder stapsgewijs verlaagd in een versneld tempo.

Vanaf 2020 zal de afbouw 3% per jaar bedragen, zodat in 2023 het maximale percentage nog 36,93% bedraagt, gelijk aan het percentage in de lage inkomensschijf.

Wet Hillen

De Wet Hillen, waarin werd geregeld dat een positief inkomen uit eigen woning leidde tot een (compensatie)aftrek wegens geen of een geringe eigenwoningschuld, wordt, vanaf 2019, in 30 jaar uitgefaseerd.

Warmterecht en EPC bij nieuwbouw

De aansluitplicht van gas wordt vervangen door een warmterecht. Hierdoor kunnen eindgebruikers aanspraak maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet. Tevens worden de energieprestatie-eisen (EPC) voor nieuwbouw verder aangescherpt. Het EPC is de maat voor de energiezuinigheid van een woning. In nieuwbouwwijken wordt niet meer standaard een gasnet aangelegd. Het verdwijnen van de aansluitplicht was al eerder bekend.

Gevolgen van de wijzigingen op het (besteedbare) inkomen

De voorgenomen maatregelen in het coalitieakkoord hebben direct invloed op het besteedbaar inkomen van de consumenten. In het regeerakkoord staat dat de LTV in deze kabinetsperiode niet verder wordt verlaagd dan 100% van de marktwaarde van de woning. Starters op de woningmarkt zouden door een verdere verlaging teveel eigen middelen moeten inbrengen om een woning te kunnen kopen, waardoor de koop uitgesteld of zelfs afgesteld zou worden.

Het is nog niet geheel duidelijk welke invloed de samenhang van fiscale maatregelen zal hebben op de Loan to Income (LTI). In de financieringslasttabellen wordt rekening gehouden met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, de verschuldigde inkomstenbelasting en met de heffingskortingen. Maar ook de uitgaven van de gezinnen spelen hierbij een rol.

De verlaging van de IB-tarieven zal leiden tot hogere financieringslastpercentages. Er blijft van het bruto inkomen immers een hoger bedrag besteedbaar over. Maar de verhoging van het lage btw-tarief naar 9% heeft een verlaging van het besteedbaar inkomen tot gevolg.

Voor werkenden met kinderen in de middeninkomens zal het netto besteedbaar inkomen het meest toenemen. De beperking van de hypotheekrenteaftrek speelt hier nog geen rol. Hierdoor zal voor deze groep het besteedbaar inkomen waarschijnlijk het meest toenemen. Voor hoge inkomens zal de beperking van het maximale tarief voor renteaftrek op korte termijn wél gevolgen hebben op het besteedbare inkomen.

De afschaffing van de compensatieregeling in de Wet Hillen zal vooralsnog niet of nauwelijks invloed hebben op het besteedbare inkomen, omdat deze over een langere periode (30 jaar) wordt afgebouwd. Daarbij hebben de meeste woningeigenaren nog een eigenwoningschuld, waardoor de afschaffing van de compensatieregeling nog geen invloed heeft. De afschaffing van deze wet wordt pas op lange termijn merkbaar, als de eigenwoningschuld (bijna) is afgelost.

(Commerciële) Kansen voor de hypotheekadviseur

De hypotheekadviseur zal zowel zijn nieuwe en bestaande klanten goed moeten informeren over de wijzigingen in de (fiscale) wet- en regelgeving.

In de adviesgesprekken met nieuwe klanten zullen, naast de huidige wet- en regelgeving, tevens de voorgenomen wijzigingen in het regeerakkoord moeten worden besproken en in het advies worden betrokken. Ook zal de adviseur bestaande relaties, bij wie de wijzigingen invloed kunnen hebben op het besteedbare inkomen, moeten informeren over de voorgenomen wijzigingen.

Voor de hypotheekadviseur zijn met name de volgende maatregelen in het regeerakkoord van belang voor de adviespraktijk:

  • De afbouw van de hypotheekrenteaftrek in de hoge belastingschijf
  • De verlaging van de bijtelling van het eigenwoningforfait
  • De gefaseerde afschaffing van de compensatieregeling in de Wet Hillen

Hieronder staan enkele voorbeelden van de gevolgen van de voorgenomen wijzigingen.

Sinds 2014 is het maximale tarief over in aftrek te brengen kosten voor de eigen woning stapsgewijs verlaagd. Deze afbouw wordt vanaf 2020 versneld, tot het tarief van 36,93%.

Het tarief van het eigenwoningforfait gaat, ter compensatie van de beperking van de aftrek, vanaf 2020 omlaag van 0,75% naar 0,60%.

Deze twee aanpassingen leiden tot het volgende overzicht:

Jaar

Maximaal tarief aftrek*

Tarief EWF**

Hoge tarief box 1

2017

50%

0,75%

52%

2018

49,5%

0,75%

51,95%

2019

49%

0,75%

49,5%

2020

46%

0,60%

49,5%

2021

43%

0,60%

49,5%

2022

40%

0,60%

49,5%

2023

36,93%**

0,60%

49,5%

Vanaf 2024

36,93%

0,60%

49,5%

*In feite wordt niet het tarief zelf beperkt, maar wordt de verschuldigde belasting, ingevolge art. 2.10 lid 1 Wet IB2001, vermeerderd met het in art. 2.10 lid 2 Wet IB2001 vermelde percentage.

** Vermeld is het tarief bij woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000,00 en € 1.060.000,00.

Enkele voorbeelden


1. Inkomen in de derde schijf (2017) respectievelijk eerste schijf (2023) en aflossingsvrije eigenwoningschuld (oud regime)

  • Inkomen € 50.000,00 bruto per jaar
  • Eigenwoningschuld € 200.000,00 (aflossingsvrij)
  • WOZ-waarde woning € 250.000,00
  • Hypotheekrente 5%

In 2017:

  • Rente € 10.000,00
  • Bijtelling EWF € 1.875,00
  • Aftrekbaar 40,8% x € 8.125,00 = € 3.315,00
  • Netto rente lasten € 10.000,00 - € 3.315,00 = € 6.685,00

In 2023:

  • Rente € 10.000,00
  • Bijtelling EWF € 1.500,00
  • Aftrekbaar 36,93% x € 8.500,00= € 3.139,00
  • Netto rente lasten € 10.000,00 - € 3.139,00 = € 6.861,00
  • Verschil € 176,00

2. Inkomen in de hoogste schijf en aflossingsvrije eigenwoningschuld (oud regime)

  • Inkomen € 100.000,00 bruto per jaar
  • Eigenwoningschuld € 400.000,00 aflossingsvrij
  • WOZ-waarde woning € 500.000,00
  • Hypotheekrente 5%

In 2017: 

  • Rente € 20.000,00
  • Bijtelling EWF € 3.750,00
  • Aftrekbaar € 10.000,00 bijtelling EWF € 1.950,00
  • Netto rente lasten € 20.000,00 - € 8.050,00 = € 11.950,00 

In 2023: 

  • Rente € 20.000,00
  • Bijtelling EWF € 3.000,00
  • Aftrekbaar € 7.386,00 bijtelling EWF € 1.485,00
  • Netto rente lasten € 20.000,00 – € 5.901,00 = € 14.099,00

3. Afbouw Wet Hillen 

  • Woning gekocht in 2016
  • WOZ-waarde € 360.000,00
  • Eigenwoningschuld € 300.000,00, afgelost in 2046
  • AOW en ouderdomspensioen € 30.000,00

In 2048:

  • Bijtelling 0,60% van WOZ-waarde = € 2.160,00