Het regeerakkoord ‘Vertrouwen in de toekomst‘ bevat ook een aantal beleidsvoornemens ten aanzien van hypothecaire kredieten. Deze beleidsvoornemens moeten nog in concrete besluiten worden uitgewerkt. In de presentatie ‘Verkenning gevolgen formatie-akkoord’ zijn in algemene zin de beleidsvoornemens op het gebied van hypotheken samengevat. In dit document geven wij een verdere verdieping van deze beleidsvoornemens op basis van de huidige stand van zaken.
Het verlaagde tarief van de omzetbelasting wordt verhoogd van 6% naar 9%. Hierdoor worden niet alleen boodschappen duurder, maar ook de kapper en de schoenmaker. Daarnaast valt schilderwerk bij woningen ouder dan 2 jaar momenteel onder het huidige tarief van 6%. Ook hiervoor gaat het hogere tarief van 9% gelden.
Het normpercentage voor meerpersoonshuishoudens wordt verlaagd met 0,45%.
De Loan to Value (LTV) wordt in 2018 verlaagd van 101% naar 100% van de marktwaarde van de woning. Tijdens de regeerperiode van het nieuwe kabinet zal de LTV niet verder worden verlaagd. Hoewel De Nederlandsche Bank had aangedrongen op verdere verlaging van de LTV, laat de nieuwe regering het belang van starters prevaleren.
Het eigenwoningforfait wordt verlaagd van 0,75% naar 0,6% in 2020. In het Coalitieakkoord staat niets over de afbouw van het eigenwoningforfait voor woningen met een hogere WOZ-waarde dan € 1.060.000,00 en voor woningen die onder de uitzendingsregeling vallen.
In de hoge inkomensschijf wordt het maximale percentage waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is, verder stapsgewijs verlaagd in een versneld tempo.
Vanaf 2020 zal de afbouw 3% per jaar bedragen, zodat in 2023 het maximale percentage nog 36,93% bedraagt, gelijk aan het percentage in de lage inkomensschijf.
De Wet Hillen, waarin werd geregeld dat een positief inkomen uit eigen woning leidde tot een (compensatie)aftrek wegens geen of een geringe eigenwoningschuld, wordt, vanaf 2019, in 30 jaar uitgefaseerd.
De aansluitplicht van gas wordt vervangen door een warmterecht. Hierdoor kunnen eindgebruikers aanspraak maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet. Tevens worden de energieprestatie-eisen (EPC) voor nieuwbouw verder aangescherpt. Het EPC is de maat voor de energiezuinigheid van een woning. In nieuwbouwwijken wordt niet meer standaard een gasnet aangelegd. Het verdwijnen van de aansluitplicht was al eerder bekend.
De voorgenomen maatregelen in het coalitieakkoord hebben direct invloed op het besteedbaar inkomen van de consumenten. In het regeerakkoord staat dat de LTV in deze kabinetsperiode niet verder wordt verlaagd dan 100% van de marktwaarde van de woning. Starters op de woningmarkt zouden door een verdere verlaging teveel eigen middelen moeten inbrengen om een woning te kunnen kopen, waardoor de koop uitgesteld of zelfs afgesteld zou worden.
Het is nog niet geheel duidelijk welke invloed de samenhang van fiscale maatregelen zal hebben op de Loan to Income (LTI). In de financieringslasttabellen wordt rekening gehouden met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, de verschuldigde inkomstenbelasting en met de heffingskortingen. Maar ook de uitgaven van de gezinnen spelen hierbij een rol.
De verlaging van de IB-tarieven zal leiden tot hogere financieringslastpercentages. Er blijft van het bruto inkomen immers een hoger bedrag besteedbaar over. Maar de verhoging van het lage btw-tarief naar 9% heeft een verlaging van het besteedbaar inkomen tot gevolg.
Voor werkenden met kinderen in de middeninkomens zal het netto besteedbaar inkomen het meest toenemen. De beperking van de hypotheekrenteaftrek speelt hier nog geen rol. Hierdoor zal voor deze groep het besteedbaar inkomen waarschijnlijk het meest toenemen. Voor hoge inkomens zal de beperking van het maximale tarief voor renteaftrek op korte termijn wél gevolgen hebben op het besteedbare inkomen.
De afschaffing van de compensatieregeling in de Wet Hillen zal vooralsnog niet of nauwelijks invloed hebben op het besteedbare inkomen, omdat deze over een langere periode (30 jaar) wordt afgebouwd. Daarbij hebben de meeste woningeigenaren nog een eigenwoningschuld, waardoor de afschaffing van de compensatieregeling nog geen invloed heeft. De afschaffing van deze wet wordt pas op lange termijn merkbaar, als de eigenwoningschuld (bijna) is afgelost.
(Commerciële) Kansen voor de hypotheekadviseur
De hypotheekadviseur zal zowel zijn nieuwe en bestaande klanten goed moeten informeren over de wijzigingen in de (fiscale) wet- en regelgeving.
In de adviesgesprekken met nieuwe klanten zullen, naast de huidige wet- en regelgeving, tevens de voorgenomen wijzigingen in het regeerakkoord moeten worden besproken en in het advies worden betrokken. Ook zal de adviseur bestaande relaties, bij wie de wijzigingen invloed kunnen hebben op het besteedbare inkomen, moeten informeren over de voorgenomen wijzigingen.
Voor de hypotheekadviseur zijn met name de volgende maatregelen in het regeerakkoord van belang voor de adviespraktijk:
Hieronder staan enkele voorbeelden van de gevolgen van de voorgenomen wijzigingen.
Sinds 2014 is het maximale tarief over in aftrek te brengen kosten voor de eigen woning stapsgewijs verlaagd. Deze afbouw wordt vanaf 2020 versneld, tot het tarief van 36,93%.
Het tarief van het eigenwoningforfait gaat, ter compensatie van de beperking van de aftrek, vanaf 2020 omlaag van 0,75% naar 0,60%.
Deze twee aanpassingen leiden tot het volgende overzicht:
Jaar | Maximaal tarief aftrek* | Tarief EWF** | Hoge tarief box 1 |
2017 | 50% | 0,75% | 52% |
2018 | 49,5% | 0,75% | 51,95% |
2019 | 49% | 0,75% | 49,5% |
2020 | 46% | 0,60% | 49,5% |
2021 | 43% | 0,60% | 49,5% |
2022 | 40% | 0,60% | 49,5% |
2023 | 36,93%** | 0,60% | 49,5% |
Vanaf 2024 | 36,93% | 0,60% | 49,5% |
*In feite wordt niet het tarief zelf beperkt, maar wordt de verschuldigde belasting, ingevolge art. 2.10 lid 1 Wet IB2001, vermeerderd met het in art. 2.10 lid 2 Wet IB2001 vermelde percentage.
** Vermeld is het tarief bij woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000,00 en € 1.060.000,00.
1. Inkomen in de derde schijf (2017) respectievelijk eerste schijf (2023) en aflossingsvrije eigenwoningschuld (oud regime)
In 2017:
In 2023:
2. Inkomen in de hoogste schijf en aflossingsvrije eigenwoningschuld (oud regime)
In 2017:
In 2023:
3. Afbouw Wet Hillen
In 2048: